Une alternative au bail à ferme dans

des circonstances particulières et exceptionnelles

La législation belge ne donne aucune définition de l’occupation précaire. Il s’agit en effet d’un contrat sui generis ou d’un contrat innomé qui s’est développé avec la pratique juridique. Diverses décisions de jurisprudence et les commentaires des auteurs ont permis de faire de l’occupation précaire une notion bien connue de nos jours.

Le Prof. Dirk Meulemans définit l’occupation précaire de la manière suivante : « Par l’occupation précaire, le propriétaire donne le droit à une personne, à titre de faveur jusqu’à révocation, d’utiliser un bien immeuble spécifique dans l’attente qu’une destination définitive puisse être attribuée à ce bien. »

Le droit d’usage limité, temporaire et personnel, et le caractère incertain de la durée du contrat, par lequel le propriétaire perçoit une indemnité d’usage périodique, constituent des éléments essentiels de la notion d’occupation précaire. Le propriétaire doit également avoir un motif sérieux et légal de ne pas conclure un contrat de bail. En outre, l’on ne peut faire un usage abusif de l’occupation précaire pour déroger aux dispositions impératives de la législation du bail à ferme. (HERBOTS, J., Over het beleid van de rechter en de wetsontduiking. De creatie van de nieuwe overeenkomst van bezetting ter bede, in X., Liber Amicorum Walter Van Gerven, 247-280).

Caractère précaire

L’occupant à titre précaire est autorisé à utiliser un bien immeuble de manière temporaire, pendant une période limitée. Le contrat d’occupation précaire peut être à durée déterminée ou à durée indéterminée. Toutefois, le caractère temporaire et provisoire du droit d’usage octroyé doit toujours ressortir.

En établissant une occupation précaire, les parties ont convenu que l’occupation ne revêtirait qu’un caractère précaire. Cela signifie qu’aucune garantie n’est offerte sur la durée ou sur la stabilité du contrat, lequel peut toujours être remis en question. (J.P. Westerlo 16 décembre 2002, Bail 2004, sect. 3, 85, note ; RW 2005-06, sect. 11, 438)

Caractère personnel

En outre, l’occupation précaire doit avoir un caractère personnel. La personne du cocontractant en constitue un élément essentiel. En termes juridiques, l’on parle de contrat intuitu personae.

Il s’ensuit que l’occupation s’achève automatiquement au décès de l’usager et que l’usager n’est pas autorisé à céder son droit d’occupation précaire à des tiers, même à ses enfants. Si le propriétaire le souhaite, il peut évidemment octroyer une nouvelle occupation précaire à l’un des enfants de l’usager originel.

Indemnité

Un autre élément essentiel de l’occupation précaire est le paiement d’une indemnité pour l’usage du bien immeuble. Sans le paiement d’une indemnité, il ne serait question que d’un prêt.

L’indemnité d’occupation précaire n’est pas limitée, contrairement aux fermages. Les parties peuvent donc définir librement l’indemnité.

Pas de fraude à la loi

L’occupation précaire ne peut toutefois être utilisée aussi simplement. Le propriétaire doit se trouver dans une situation d’attente et celui-ci doit avoir un motif sérieux de ne pas procéder à l’affermage. Il est donc absolument nécessaire qu’une circonstance particulière justifie l’exclusion de la législation du bail à ferme.

La Cour de cassation a jugé qu’en présence de circonstances particulières, en raison desquelles le propriétaire se trouve dans une situation d’attente justifiant que les dispositions impératives de ladite loi ne soient pas d’application, les parties peuvent conclure un contrat d’occupation précaire en vertu duquel l’utilisateur ne se voit accorder qu’un droit d’usage précaire (contre paiement). Selon la Cour de cassation, l’occupation précaire suppose donc, non seulement l’intention de n’accorder qu’un droit d’usage précaire et non un droit de bail soumis à la loi sur les baux à ferme, mais aussi l’existence de circonstances particulières justifiant l’exclusion des dispositions impératives de ladite loi. À défaut de ce motif spécifique, la loi sur les baux à ferme est d’application (Cass. 2 novembre 2017, RW 2018-19, sect. 6, 213, note VAN DAMME, N.). Il ressort clairement de cet arrêt qu’une « situation d’attente » en raison de circonstances particulières (réelles) doit exister et que celle-ci doit justifier l’exclusion des dispositions impératives de la loi sur les baux à ferme.

Dans le passé, la jurisprudence a admis la situation d’attente en vue de la liquidation ou du partage d’une succession comme motif valable de conclure une occupation précaire. Cette situation d’attente a donc été admise comme circonstance particulière autorisant l’octroi d’un droit d’usage précaire, par dérogation aux dispositions de la loi sur les baux à ferme.

Dans des circonstances particulières

L’occupation précaire n’offre une alternative au bail à ferme que dans des circonstances particulières et exceptionnelles qu’il convient de mentionner explicitement dans le contrat écrit afin d’éviter toute discussion ultérieure.