Arrière-engrais
L’article 45.1 de la loi sur le bail à ferme stipule que le preneur sortant doit recevoir du bailleur une indemnité du chef des arrière-engrais qu’il abandonne à sa sortie. Selon le texte de loi, le preneur sortant doit recevoir du bailleur une indemnité du chef des pailles, engrais, arrière-engrais qu’il abandonne à sa sortie, du chef de ses avances aux cultures ainsi que du chef des améliorations apportées aux terres quant à leur état de propreté.
Cette indemnité est égale à la valeur à la fin du bail des arrière-engrais abandonnés. Il n’est pas facile d’en établir la valeur exacte, c’est pourquoi dans la plupart des cas l’indemnité d’arrière-engrais est fixée forfaitairement. Les usages locaux y jouent un rôle considérable. Ainsi, il est courant de fixer l’indemnité de sortie à un montant égal à 2 années de fermage. En vue de rendre l’indemnisation du preneur sortant encore plus commode, il est alors d’usage que le preneur ne paie plus le fermage durant les 2 dernières années du bail. Il s’agit d’un arrangement qui nécessite l’accord des 2 parties, puisque le droit à l’indemnité du chef des arrière-engrais ne naît qu’au moment où le bail prend fin, c’est-à-dire à l’échéance du préavis. Le preneur ne peut donc opérer la compensation entre le fermage et (la moitié de) l’indemnité de sortie, puisqu’il ne s’agit pas de 2 créances exigibles.
Une indemnité de sortie complémentaire
Dans certains cas, la fin d’un bail à ferme fait suite à un congé avec un préavis très court. Il s’agit, entre autres, du congé pour bâtir ou pour récupérer 20 ares pour usage familial. Ce type de congé à court terme implique le paiement d’une indemnité de sortie complémentaire, prévue à l’article 46 de la loi sur le bail à ferme. Selon la loi, cette indemnité est calculée en tenant compte, notamment, de la perte professionnelle en cheptel et en matériel, eu égard à la superficie des terrains soustraits à leur destination agricole, de la perte de jouissance pendant le nombre d’années restant à courir avant l’expiration de la période de bail en cours, sans qu’il puisse être tenu compte de moins de deux et de plus de quatre années, et de la perte pour dépréciation des constructions et terrains restants.
L’indemnité complémentaire vise donc à réparer le dommage causé à l’exploitation du preneur par le congé : cette indemnité est calculée de la même façon que l’indemnité reçue par un preneur en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle peut être très élevée. Par expérience, on peut citer des montants allant parfois jusqu’à 7.500 euros par hectare.
Constructions et plantations
À la fin de l’occupation, le preneur qui a supporté les frais des constructions, travaux et ouvrages a droit à une indemnité égale à la plus-value que le bien a acquise de ce fait.
La façon de fixer la montant de cette indemnité dépend du fait que le preneur ait fait des constructions, travaux et ouvrages avec le consentement écrit du propriétaire ou, en cas d’usufruit, avec le consentement écrit du nu-propriétaire et de l’usufruitier, soit avec l’autorisation du juge de paix, ou non. À défaut de consentement ou d’autorisation, le montant de l’indemnité ne pourra dépasser la somme des fermages payés par le preneur au cours des trois dernières années, pour la totalité des biens loués par lui au même bailleur.
Un système similaire existe pour les plantations. L’article 28 de la loi sur le bail à ferme prévoit que si une plantation autorisée par écrit par le bailleur ou effectuée régulièrement conformément aux dispositions qui précèdent, a causé une plus-value au bien loué, et si le bail prend fin à l’initiative du bailleur avant que la plantation ait dix-huit ans, le preneur a droit à une indemnité qui sera égale à cette plus-value. Si le bail prend fin à l’initiative du preneur, cette indemnité ne peut pas dépasser le montant des fermages payés au cours des cinq dernières années par le preneur pour la totalité des biens loués par lui au même propriétaire.
Si une telle plantation a causé une moins-value au bien loué, le bailleur a droit, de la part du preneur, à une indemnité qui sera égale à cette moins-value.
Non respect du motif de congé
Selon l’article 13 de la Loi sur le bail à ferme, le preneur qui a évacué les lieux loués à la suite d’un congé donné pour exploitation personnelle a droit à sa réintégration dans les lieux loués avec dommages-intérêts, ou s’il le souhaite, aux dommages-intérêts seuls, si, sans motifs graves, plus de six mois et moins de neuf années après l’évacuation du bien, celui-ci ne se trouve pas exploité par la personne ou les personnes indiquées dans le congé comme devant assurer cette exploitation.
Remarquons que cette dernière forme d’indemnité peut au plus tôt naître six mois après l’évacuation du bien loué.
