Le cessionnaire est subrogé à tous les droits et obligations dérivant du bail, le cédant restant toutefois tenu des obligations du bail, solidairement avec lui.
La cession simple à un descendant ne prolonge pas le bail. Celui-ci continue donc en principe jusqu’à la fin prévue dans le contrat de base.
Informer le bailleur de la cession
Depuis la dernière réforme de la loi sur le bail à ferme, le preneur doit, à peine de nullité de la cession, informer le bailleur au plus tard dans les trois mois de la cession. En l’absence de notification dans les 3 mois de la mise en œuvre de la cession simple à un descendant, sur demande du bailleur, un juge de paix peut annuler cette cession. Dans ce cas, le bail se poursuit entre le bailleur et le preneur.
L’avantage d’une cession de bail simple est sa facilité administrative. Il suffit d’informer le bailleur dans les trois mois de la cession pour céder légalement le bail à ferme à votre fils. Même si l’article 57 de la loi sur le bail à ferme ne nécessite pas que la cession soit notifiée au bailleur par lettre recommandée, il est fort conseillé de le faire de cette façon afin d’avoir une preuve de la notification.
Néanmoins, la cession simple présente un double désavantage. Celui qui cède le bail, reste tenu à toutes ses obligations, notamment le paiement du fermage. De son côte, le bénéficiaire de la cession, en l’occurrence votre fils, débute sa carrière avec un bail qui ne lui procure pas la protection donnée par les deux premières périodes de neuf ans de bail.
La cession privilégiée
Pour remédier à cela, il est possible de céder votre bail à votre fils de manière privilégiée, on parle alors de cession privilégiée. Moyennant le respect de certaines conditions, cette cession a pour effet de faire redémarrer le bail pour une première période de 9 ans.
L’article 35 de la Loi sur le bail à ferme dispose que si, dans les trois mois de l’entrée en jouissance du cessionnaire, le preneur ou ses ayants droit notifient au bailleur la cession que le preneur a faite du bail à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint, de son cohabitant légal ou aux conjoints ou aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs, en lui indiquant les noms, prénoms et adresses du ou des cessionnaires, le bail est, sauf opposition déclarée valable du bailleur, renouvelé de plein droit au profit du ou des cessionnaires.
Ce renouvellement a pour effet que, toutes autres conditions étant maintenues, une nouvelle et première période de neuf ans prend cours au bénéfice du ou des cessionnaires, à la date anniversaire de l’entrée en jouissance du cédant qui suit la notification. En outre, le cédant est déchargé de toutes obligations résultant du bail nées postérieurement à la notification.
Ce renouvellement n’a lieu qui si, soit le cessionnaire est porteur d’un certificat d’études ou d’un diplôme à orientation agricole, soit le cessionnaire poursuit un cursus depuis un an au moins en vue d’obtenir un certificat d’études ou d’un diplôme à orientation agricole ou soit le cessionnaire est exploitant agricole ou l’a été pendant au moins un an au cours des cinq dernières années.
Exception : la notification de vente
Depuis la dernière réforme de la loi sur le bail à ferme, il y a une exception sur la possibilité de céder son bail de façon privilégiée. Lorsque le bailleur notifie au preneur son souhait de vendre les biens sur lesquels un contrat de bail à ferme est en cours, toute cession privilégiée intervenant dans les 9 mois suivant cette notification est inopposable au bailleur et au tiers acquéreur. Cela veut dire que le bailleur et celui qui achète le bien loué ne doit pas tenir compte du renouvellement de bail. Si une cession privilégiée est faite après cette notification elle n’aura que valeur de cession simple.
Une cession simple ne donnant pas le même avantage, il est conseillé d’attendre pour céder son bail lors de ce type de notification. Après la période de 9 mois, il est à nouveau possible de céder son bail de façon privilégiée.
Si la vente n’est pas réalisée dans cette période de 9 mois, le bailleur peut à nouveau faire usage de cette possibilité mais uniquement après l’expiration d’un délai de 3 ans.
