La nouvelle emphytéose et le bail à ferme: quelques précisions
Suite à l’article du 2 septembre traitant des nouvelles dispositions régissant le droit d’emphytéose, Alain Colmant, avocat, maître en Gestion Fiscale tient à préciser quelques points concernant la nouvelle emphytéose et sa place par rapport au bail à ferme.
Pour faire simple, l’emphytéote peut se comporter pratiquement comme un propriétaire. Il ne peut pas vendre l’immeuble entaché d’une emphytéose mais il en jouit comme un propriétaire sans toutefois appauvrir le bien. S’il a envie de cultiver, il cultive ; s’il a envie d’occuper et d’habiter un immeuble, c’est son droit tout comme il peut aussi le louer.
Mais, si son mode d’occupation et d’exploitation répond aux critères d’un bail à ferme, il se créera automatiquement un bail à ferme dont la plupart des dispositions seront d’ordre public.
La modification du Code Civil concernant l’emphytéose n’a pas pour but de contourner le bail à ferme alors qu’une nouvelle législation le concernant vient à peine de rentrer en vigueur.
Prenons l’exemple d’un domaine de 100 ha composé d’un étang de 2 ha, de 4 maisons d’habitation, de 75 ha de bois et d’environ 22 ha de plaines. Si l’emphytéose exploite les 22 ha de plaines en rencontrant les critères des articles 1 et 2 du décret de la Région Wallonne du 19 mai 2019, il se formera automatiquement un bail à ferme sur les seuls 22 ha ; les 78 autres ha et les 4 maisons resteront « frappés » de l’emphytéose.
S’il devait en être autrement, c’est la fin du bail à ferme et par conséquent du fermage légal, de la cession privilégiée, du droit de préemption.
