Rapport 2021 de l’Observatoire du Foncier Agricole: un prix moyen des terres agricoles à nuancer selon plusieurs paramètres

L’agriculture constitue un des socles forts de la société wallonne. Rappelons le caractère fondamental de son rôle nourricier. À ce titre, il est crucial que ce secteur puisse être pérennisé en tenant compte des problèmes qu’il rencontre. Or, la ressource « sol », facteur de production, est limitée, et fait l’objet de convoitises croissantes pour des usages souvent concurrents.

Le foncier agricole étant en proie à des pressions multiples, la problématique de l’accès au foncier est plus importante que jamais.

Une 4e édition revue

Connaître les prix des terrains agricoles et leurs évolutions, selon différents paramètres, suivant leurs localisations, leurs statuts… est un enjeu hautement stratégique. C’est pourquoi le Ministre a souhaité que la 4e édition du rapport connaisse une véritable refonte.

Concrètement, en plus des données habituelles relatives aux ventes de biens immobiliers agricoles, l’Observatoire du Foncier agricole traite et présente désormais les données relatives aux opérations foncières suivantes :

– Les acquisitions (ces dernières étant traitées aux ventes) ;

– Les donations en pleine propriété ;

– Les échanges ;

– Les apports à une personne morale.

De plus, les baux à ferme sont également traités par l’Observatoire du Foncier agricole, et font l’objet d’une partie dédiée au sein de ce rapport.

La robustesse de ce rapport passe par la multiplicité et la précision des indicateurs. C’est pourquoi l’ensemble des opérations foncières et immobilières sont ventilées au travers de différents paramètres qui permettent de bien comprendre et parfois de nuancer le marché du foncier agricole wallon. Ces paramètres sont en autres l’affectation au plan de secteur, la région agricole, la province et l’arrondissement, la superficie concernée par l’opération, l’utilisation du sol (SIGeC – terre arable ou prairie permanente), le profil des vendeurs et des acquéreurs.

En moyenne, un hectare de bien immobilier agricole s’est vendu, en 2020, à un prix de 30.521€.

Entre 2017 et 2020, le prix moyen des terres arables a augmenté de manière moins importante que celui des prairies permanentes. Cette moyenne régionale cache cependant de grandes disparités entre les régions agricoles.
Entre 2017 et 2020, le prix moyen des terres arables a augmenté de manière moins importante que celui des prairies permanentes. Cette moyenne régionale cache cependant de grandes disparités entre les régions agricoles. - D.J.

Focus sur la zone agricole non bâtie

Les données collectées concernent tous les biens immobiliers agricoles, il s’agit donc de parcelles bâties et non bâties, situées totalement ou partiellement en zone agricole. Le caractère bâti d’un bien immobilier et l’affectation au plan de secteur influençant considérablement le prix moyen à l’hectare, le rapport propose un focus sur les transactions de biens ne comportant aucune parcelle cadastrale bâtie et entièrement situées en zone agricole au plan de secteur. En effet, le prix de vente d’un bien situé en zone urbanisable ou d’un bien bâti peut s’avérer 5 fois supérieur au prix de vente moyen d’une bien totalement situé en zone agricole ou d’un bien non bâti. Cette proportion influence donc à la hausse le prix moyen global de vente, le portant, pour tous biens immobiliers agricoles confondus, à 63.064 €/ha (Tableau 1). Une moyenne qui ne correspond que très rarement à la situation vécue par les agriculteurs dans leurs ventes.

Un bon de 12 % pour le prix moyen

En Wallonie, les zones agricoles représentent 835.737 hectares (dont 27.141 hectares artificialisés). 83 % de la zone agricole est déclarée au SIGeC. Le pourcentage restant étant situé en zone à caractère rural et cultivé par des agriculteurs en attendant un bâti éventuel.

Ainsi, les ventes concernant des biens situés entièrement en zone agricole et ne comportant pas de parcelles cadastrales bâties représentaient 42,1 % des ventes analysées dans le cadre du rapport, soit 3.267 ha pour une moyenne de 2,1 ha par vente.

En moyenne, un hectare de bien immobilier agricole s’est vendu, en 2020, à un prix de 30.521€. Entre 2017 (27.202€/ha) et 2020, ce prix moyen a fait un bon de 12,2 %.

Prix moyen le plus élevé en Brabant wallon

C’est en Brabant wallon que le prix moyen à l’hectare est le plus élevé (51.782€/ha). Il est 1,7 fois supérieur au prix moyen wallon.

Dans la province de Luxembourg, le prix moyen à l’hectare de 19.549€/ha est inférieur de 36 % au prix moyen wallon.

Entre 2017 et 2020, une augmentation généralisée des prix de vente moyens par province est constatée mais c’est dans la province de Luxembourg que cette augmentation est la plus marquée (tableau 2).

Sablo-limoneuse et Campine hennuyère et Limoneuse en tête

Si on tient compte de la région agricole, la région assemblée Sablo-limoneuse & Campine hennuyère et la région limoneuse ont les prix de vente moyens à l’hectare les plus élevés (tableau 3). Ils sont supérieurs respectivement de 40,8 % et 27,8 % au prix de vente moyen en Wallonie.

Les régions agricoles Haute Ardenne et Jurassique ont les prix moyens à l’hectare les plus bas (tableau 7), inférieurs respectivement de 63 % et 41,3 % au prix de vente moyen en Wallonie.

Tout comme le prix moyen à l’échelle de la Wallonie, les prix par région agricole ont progressé partout entre 2017 et 2020 mais c’est particulièrement vrai pour les régions agricoles Famenne, Jurassique et Fagne avec une augmentation respectivement de 88 %, 73,8 % et 72,6 %.

Pour les terres libres ou sous bail à ferme : 25 % de différence

En 2020, les biens totalement sous bail à ferme se sont vendus à un prix moyen de 24.481€/ha, un prix 28,5 % inférieur au prix moyen des biens agricoles libres d’occupation (34.274€/ha).

La tendance pour les prix des biens libres d’occupation est globalement à la hausse entre 2017 et 2020 (tableau 4), même si le minimum est comptabilisé en 2018. L’évolution est également à la hausse pour les biens sous bail même si le phénomène est plus léger avec un minimum également constaté pour 2018. La différence absolue de prix entre les deux types de bien ne cesse de croître, entre 2017 et 2020 elle est de près de 25 %.

Selon l’utilisation du sol : grandes disparités entre les régions agricoles

En 2020, dans le focus concerné, les terres arables se sont vendues à un prix moyen de 35.330€/ha supérieur de 67,6 % au prix moyen des prairies permanentes (21.086€/ha).

Entre 2017 et 2020, il a augmenté de manière moins importante que celui des prairies permanentes (+3,4 % contre +13,7 %). Cette moyenne régionale cache cependant de grandes disparités entre les régions agricoles. En effet, les prix moyens des terres arables pour les régions agricoles Fagne et Famenne ont plus que doublés (tableau 5) alors que le prix moyen global n’augmente que de 3,4 %. De même, le prix de vente moyen des prairies de la Fagne a plus que triplé entre 2017 et 2020, alors que le prix moyen global a augmenté de 13,7 % (tableau 6).

Augmentation plus forte suivant la valeur initiale

« Globalement, pour les provinces, les régions agricoles et en fonction de l'utilisation du sol (terres arables/ prairies permanentes), à l’hectare, l’augmentation de la valeur des biens est d’autant plus forte que la valeur des biens est faible comme on le constate dans le cas de la province de Luxembourg, de la région Jurassique ou des prairies permanentes. Autrement dit, la valeur des biens considérés comme « chers » augmente moins vite que la valeur des biens que l’on pourrait qualifier de « bons marchés » », explique Antoine Legrand de l’observatoire du foncier agricole wallon.

Servir de base dans les négociations et aider à instaurer un climat de confiance

Toutes ces informations montrent les disparités de prix existant dans le temps comme dans l’espace et l’importance de croiser les facteurs pour nuancer chaque situation.

L’Observatoire du Foncier Agricole a comme finalités de surveiller l’évolution des prix et l’impact spécifique des différents paramètres. « Il doit permettre d’évaluer l’impact et le succès des politiques tels que la réforme du bail à ferme mais il doit aussi apporter une base saine et raisonnable pour les négociations de prix entre cédants et acquéreurs. Il doit aider à rétablir un climat de confiance. », explique Marc Thirion, de l’Observatoire du Foncier Agricole.

Lancement des Assisses de la terre

Pour le Ministre, le rapport de l’Observatoire du Foncier Agricole constitue un outil incontournable pour l’analyse de la situation foncière agricole et pour nourrir les réflexions à cet égard. Il annonce le lancement prochain des Assises de la terre : « Maintenant que nous disposons des données les plus fines et les plus fiables, nous devons réfléchir aux solutions et agir. C’est pourquoi je vais lancer les « Assises de la Terre » afin de consulter toutes les parties prenantes et de chercher ensemble des pistes d’amélioration. L’idée est également de voir ce qui se fait dans les pays voisins, confrontés à la même problématique, et si certaines idées peuvent être transposées en Wallonie. Ce sera aussi l’occasion d’évaluer les premiers impacts de la réforme du bail en matière d’accès la terre. On intéressera également aux utilisations concurrentes à l’affectation agricole de la terre et aux problèmes de transmission dans les fratries », commente Willy Borsus.

Les Assises de la terre devraient prendre place début de l’année prochaine.

Le rapport complet peut être consulté sur https ://agriculture. wallonie.be/ observatoire- du-foncier-agricole

D. Jaunard

D’après le rapport 2021 de l’Observatoire du Foncier Agricole Wallon