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Suite à la réforme du droit des biens: les nouvelles dispositions concernant les servitudes

Pour notre dernier article concernant la réforme du droit des biens, on s’attarde sur un sujet très important : les servitudes.

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Dans l’article 3.114 du nouveau Code civil, le législateur donne désormais une définition de la servitude. Une servitude est selon cet article une charge grevant un immeuble, dit fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un immeuble appartenant à autrui, dit fonds dominant. Une servitude peut également être constituée entre soit des immeubles appartenant à la même personne si l’un d’entre eux est grevé d’un droit réel d’usage au profit d’un tiers ou soit des immeubles dont la même personne est pour l’un propriétaire et pour l’autre copropriétaire.

La servitude consiste soit, pour le titulaire du fonds servant, à s’abstenir de certains actes d’usage, soit à permettre certains actes d’usage au profit du fonds dominant. Dans les deux cas, la servitude doit être en rapport direct et immédiat avec l’usage et l’utilité du fonds dominant.

La servitude peut inclure des obligations positives ou négatives qui sont complémentaires à la charge principale constituant la servitude et qui suivent le régime réel de celle-ci.

Apparentes ou non apparentes

L’article 3.115 distingue les servitudes selon qu’elles sont apparentes ou non apparentes. Le critère de l’apparence est entendu plus largement qu’auparavant, car sont considérées comme apparentes les servitudes « qui s’annoncent au titulaire, prudent et raisonnable, d’un droit réel sur le fonds servant, soit par des ouvrages permanents et visibles, soit par une activité régulière et révélée par des traces sur le fonds servant ». L’apparence s’apprécie donc depuis le fonds servant, afin que le propriétaire (ou futur propriétaire) de ce fonds puisse en avoir connaissance. (Roussieau, C., Premier tour d’horizon du Livre 3 « Les biens » du nouveau Code civil, Revue du Notariat Belge 2020, 431-432)

La distinction entre des servitudes apparentes ou non apparentes sera très importante vue la possibilité de faire constater qu’une servitude est constituée par prescription.

Modes spécifiques d’acquisition

Les articles 3.117 – 3.119 du nouveau Code civil prévoient trois modes spécifiques d’acquisition : l’acte juridique, la prescription acquisitive et destination du propriétaire.

Toutes les servitudes peuvent s’établir par acte juridique. Les servitudes établies par acte juridique peuvent être prouvées au moyen d’un titre récognitif émanant du titulaire du fonds servant au moment de sa rédaction. Elles peuvent être constituées par le propriétaire ou par tout titulaire d’un droit réel d’usage dans les limites de son droit.

Les servitudes apparentes peuvent naître par prescription acquisitive aux conditions fixées par les articles 3.26 et 3.27 du nouveau Code civil. À savoir que la prescription acquisitive est constatée par décision de justice, par un accord entre le titulaire dépossédé et le possesseur ou par une déclaration unilatérale du titulaire dépossédé et que le laps de temps nécessaire est passé. Le délai de prescription acquisitive est de dix ans. Toutefois, si le possesseur est de mauvaise foi lors de son entrée en possession, le délai de prescription acquisitive est de trente ans.

Une servitude naît par destination du propriétaire lorsque les deux fonds actuellement divisés ont appartenu à un même propriétaire et qu’un lien de service, réalisé ou maintenu par ce propriétaire unique, existe entre les fonds au moment de la division. Ce mode d’acquisition ne vaut que pour les servitudes apparentes au moment de la division.

Prescription plus importante

Avant la réforme, la prescription acquisitive d’une servitude ne valait que pour les servitudes apparentes et continues. Le législateur a supprimé la référence aux servitudes continues. Par conséquent, une plus grande variété de servitudes peut dorénavant naître par l’effet de la prescription. Toute servitude apparente peut dorénavant naître par prescription acquisitive.

Remarquons qu’une servitude de passage ou une servitude de puisage, d’égouts d’eaux ménagères ou d’adduction d’eau potable qui, auparavant, ne pouvait être acquise par prescription car elle était discontinue, le pourra si elle est apparente, seulement moyennant l’écoulement d’un délai de dix ou trente ans à compter du premier septembre 2021. (Proposition de loi du 16 juillet 2019, Commentaire des articles, nº 55-0173/001, p. 219.)

Signalons qu’une servitude peut aussi disparaître par prescription. L’article 3.126 prévoit que les servitudes s’éteignent, totalement ou partiellement, par le non-usage pendant trente ans, que celui-ci résulte du fait de l’homme, d’un obstacle matériel ou d’un cas de force majeure. L’extinction, dont la charge de la preuve repose sur le propriétaire du fonds servant, se produit seulement dans la mesure de ce non-usage. Le délai de trente ans commence à courir à compter du non-usage.

Jan Opsommer

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