Une grande réforme du droit des biens entrera en vigueur le 1er septembre
Toutes les dispositions du Code civil concernant le droit de propriété, la copropriété, les droits réels d’usage et les sûretés réelles ont été regroupées et placées dans un nouveau livre 3 du Code civil. Le 1er septembre prochain, ce livre 3 « Les biens » entrera en vigueur. À travers plusieurs articles, nous vous en expliquons les plus importantes modifications.

Une grande partie des dispositions en droit des biens de notre Code civil date, comme le Code civil lui-même, de la période de Napoléon Bonaparte. D’autres législations sur les biens affichent, elles aussi, un certain âge. La loi sur le droit d’emphytéose et la loi sur le droit de superficie par exemple datent du 1824.
Si en 1804, moment où notre Code civil a été rédigé, la société était vraiment une société agricole, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Il était donc temps de moderniser ce volet de notre législation.
Une plus grande liberté
En 1804, selon la conception classique, le législateur est parti du principe que l’ensemble du droit des biens était d’ordre public. Le législateur n’a donc pas donné beaucoup de liberté aux parties.
L’article 3.1 du nouveau Code civil consacre le caractère supplétif des dispositions adoptées, « sauf s’il s’agit de définitions ou si la loi en dispose autrement ». La liberté contractuelle est donc le principe, mais elle s’exerce dans des cadres définis (Roussieau, C., Premier tour d’horizon du Livre 3 « Les biens » du nouveau Code civil, Revue du Notariat Belge 2020, 406).
La notion de propriété
Le troisième paragraphe de cet article 3.67 prévoit que lorsqu’un fonds n’est ni bâti, ni cultivé, ni clôturé, toute personne a le droit de s’y rendre – pour « y passer, y flâner ou y jouer quelques heures » indiquent, par exemple, les travaux préparatoires ; sauf « si cela engendre un dommage ou nuit au propriétaire » ou « si ce dernier a fait savoir de manière claire que l’accès au fonds est interdit aux tiers sans son autorisation ». La présence sur le fonds en vertu de cette disposition ne peut fonder de prescription acquisitive (Roussieau, C., id., 423-424).
Les limites de la propriété
L’étendue de la propriété immobilière est précisée tant dans sa portée verticale qu’horizontale. Verticalement, la propriété n’est plus absolue. Elle est limitée selon un critère fonctionnel, à savoir qu’elle s’étend « à une hauteur au-dessus ou une profondeur en dessous du fonds qui peut être utile à l’exercice des prérogatives du propriétaire ». « Ce dernier ne peut dès lors pas s’opposer à un usage par un tiers à une hauteur ou une profondeur à laquelle il ne pourrait raisonnablement exercer sa prérogative d’usage, vu la destination et la situation du fonds. »
L’article 3.61 du nouveau Code civil règle l’étendue horizontale de la propriété foncière. Le premier paragraphe prévoit que « tout propriétaire peut clôturer sa parcelle conformément aux prescriptions légales et réglementaires jusqu’à la limite de celle-ci sans porter atteinte aux droits de tiers. »