Une grande réforme du droit des biens entrera en vigueur le 1er septembre

Une grande partie des dispositions en droit des biens de notre Code civil date, comme le Code civil lui-même, de la période de Napoléon Bonaparte. D’autres législations sur les biens affichent, elles aussi, un certain âge. La loi sur le droit d’emphytéose et la loi sur le droit de superficie par exemple datent du 1824.

Si en 1804, moment où notre Code civil a été rédigé, la société était vraiment une société agricole, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Il était donc temps de moderniser ce volet de notre législation.

Une plus grande liberté

En 1804, selon la conception classique, le législateur est parti du principe que l’ensemble du droit des biens était d’ordre public. Le législateur n’a donc pas donné beaucoup de liberté aux parties.

L’article 3.1 du nouveau Code civil consacre le caractère supplétif des dispositions adoptées, « sauf s’il s’agit de définitions ou si la loi en dispose autrement ». La liberté contractuelle est donc le principe, mais elle s’exerce dans des cadres définis (Roussieau, C., Premier tour d’horizon du Livre 3 « Les biens » du nouveau Code civil, Revue du Notariat Belge 2020, 406).

La notion de propriété

Actuellement, l’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

À partir du 1er  septembre, selon l’article 3.50 du nouveau Code civil, « le droit de propriété confère directement au propriétaire le droit d’user de ce qui fait l’objet de son droit, d’en avoir la jouissance et d’en disposer. Le propriétaire a la plénitude des prérogatives, sous réserve des restrictions imposées par les lois, les règlements ou par les droits de tiers. »

La nouvelle conception de la propriété est donc beaucoup moins absolue. Un très bel exemple de cela se trouve dans l’article 3.67 du nouveau Code civil dans lequel le législateur a inscrit la tolérance du propriétaire d’un bien immobilier.

Le troisième paragraphe de cet article 3.67 prévoit que lorsqu’un fonds n’est ni bâti, ni cultivé, ni clôturé, toute personne a le droit de s’y rendre – pour « y passer, y flâner ou y jouer quelques heures » indiquent, par exemple, les travaux préparatoires ; sauf « si cela engendre un dommage ou nuit au propriétaire » ou « si ce dernier a fait savoir de manière claire que l’accès au fonds est interdit aux tiers sans son autorisation ». La présence sur le fonds en vertu de cette disposition ne peut fonder de prescription acquisitive (Roussieau, C., id., 423-424).

Les limites de la propriété

L’étendue de la propriété immobilière est précisée tant dans sa portée verticale qu’horizontale. Verticalement, la propriété n’est plus absolue. Elle est limitée selon un critère fonctionnel, à savoir qu’elle s’étend « à une hauteur au-dessus ou une profondeur en dessous du fonds qui peut être utile à l’exercice des prérogatives du propriétaire ». « Ce dernier ne peut dès lors pas s’opposer à un usage par un tiers à une hauteur ou une profondeur à laquelle il ne pourrait raisonnablement exercer sa prérogative d’usage, vu la destination et la situation du fonds. »

L’article 3.61 du nouveau Code civil règle l’étendue horizontale de la propriété foncière. Le premier paragraphe prévoit que « tout propriétaire peut clôturer sa parcelle conformément aux prescriptions légales et réglementaires jusqu’à la limite de celle-ci sans porter atteinte aux droits de tiers. »

Le deuxième paragraphe dispose que « les limites de la propriété foncière sont déterminées en premier lieu par la prescription acquisitive. À défaut, l’acte authentique de bornage détermine les limites de la parcelle, sauf contrat ultérieur modifiant la limite de la parcelle. À défaut de bornage, les limites de la parcelle sont déterminées par les titres de propriété. Si ceux-ci n’offrent pas non plus de réponse certaine, les limites de la parcelle sont établies selon l’état de la possession et les autres indices de fait, parmi lesquels la clôture de fait et les documents cadastraux. »

Sur le plan des principes, la disposition relative au bornage est en phase avec la réglementation actuelle. Priorité est donnée à un bornage amiable. Pour éviter toute discussion entre les parties et avec des tiers quant à la portée et au contenu de ce contrat déclaratif, un acte authentique est requis, celui-ci devant par conséquent être transcrit. Compte tenu du caractère déclaratif du bornage, le partage des frais est maintenu.