La révision de la loi sur le bail à ferme est en marche: premier éclairage sur les neuf points de convergence issus de la concertation

Le contrat de bail à ferme pour l’agriculteur, c’est un peu son contrat
de travail à durée indéterminée. C’est son gagne-pain. Pour le législateur, c’est forcément une matière délicate à réformer.
Le contrat de bail à ferme pour l’agriculteur, c’est un peu son contrat de travail à durée indéterminée. C’est son gagne-pain. Pour le législateur, c’est forcément une matière délicate à réformer. - M. de N.

L a dernière modification apportée à la loi sur le bail à ferme (1969) remonte à 1988. « Si la loi était bien imaginée dans le contexte propre à cette période, l’évolution du secteur agricole et certains effets de la jurisprudence, ont aujourd’hui des impacts pervers. Or, sa portée est d’autant plus importante que 71 % de la surface agricole utile en région wallonne sont exploités par des agriculteurs qui n’en sont pas propriétaires », observe le ministre wallon de l’Agriculture, compétent en la matière depuis le 1er janvier 2015.

Effets pervers

Aujourd’hui, de plus en plus de propriétaires expriment leur défiance vis-à-vis de cette loi et souhaitent la voir révisée en profondeur. « Au point que chaque fois qu’ils le peuvent, ils soustraient de plus en plus de terrains à la sécurité du bail à ferme, quitte à les faire exploiter par des sociétés de gestion, ou à entrer dans des montages juridiques parfois complexes », poursuit René Collin.

Cette situation est évidemment préjudiciable pour les agriculteurs. Déjà handicapés par la pratique des « chapeaux », les jeunes tout particulièrement s’interrogent sur leurs possibilités futures d’accès à a terre, et à la protection du bail à ferme.

« Au final, cette loi qui a été faite pour protéger les agriculteurs, se retourne aujourd’hui contre eux, et plus encore les plus jeunes, qui rêvent d’embrasser un jour la profession. »

Processus engagé

Le sujet est extrêmement épineux, mais, face aux enjeux, le ministre wallon a pris le risque d’entreprendre une révision de ladite loi.

Sa première action a consisté en une intense concertation avec tous les acteurs concernés de près et de loin, privés et publics, d’une part pour fixer des priorités et d’autre part pour élaborer quelques principes, autour desquels ont été rassemblés les représentants des associations professionnelles, de la plateforme foncière et des propriétaires de biens fonciers.

Le 21 décembre dernier, le ministre Collin a présenté un rapport en première lecture au Gouvernement wallon sur les premières propositions issues de la large concertation engagée.

Depuis lors, un groupe intercabinet comprenant des représentants des ministres concernés planche sur un texte qui pourrait être prêt d’ici quelques semaines.

1. Un bail écrit enregistré

Il s’agit là du premier point de convergence. Les parties concernées demandent un écrit obligatoire pour les nouveaux baux. À l’avenir, dès que la nouvelle loi sera adoptée, tous les baux devraient être constatés par un écrit et devraient être enregistrés, sans passage nécessaire chez un notaire. Un acte sous seing privé suffirait. L’enregistrement pourrait se faire au niveau de l’observatoire mis en place par le code wallon de l’Agriculture ; et cela, gratuitement s’il est réalisé endéans un délai rapide après la conclusion, du bail.

Les organisations professionnelles demandent des garanties. Sur la base d’un précédent en lien avec la modification de la loi sur les baux de résidence principale, dès qu’une partie ne souhaitera pas passer par l’écrit, l’autre partie pourra demander, après avoir mis la première partie en demeure, au juge de paix que le bail soit constaté par un écrit.

Le droit de préemption serait absolument maintenu, mais assorti d’une nouvelle exception: le preneur le perdrait aux trois conditions nécessaires suivantes: lorsqu’il a atteint l’âge de la pension, bénéficie d’une pension et n’a pas de successeur.
Le droit de préemption serait absolument maintenu, mais assorti d’une nouvelle exception: le preneur le perdrait aux trois conditions nécessaires suivantes: lorsqu’il a atteint l’âge de la pension, bénéficie d’une pension et n’a pas de successeur. - M. de N.

2. Les échanges de cultures

Ce point a été soulevé par les représentants des propriétaires. En effet nombre d’agriculteurs procèdent à des échanges culturaux. Et les propriétaires concernés se connaissent parfois plus l’identité des locataires qui exploitent effectivement leurs parcelles.

Les organisations exigent le maintien de cette disposition, arguant que « la possibilité de ces échanges fait partie de la liberté de culture. Mais elles s’engagent à ce que tout échange futur soit notifié par le locataire initial à son propriétaire. Il signalera qu’il a procédé à un échange de cultures avec un autre agriculteur. Les organisations acceptent cette notification obligatoire pour autant que le bailleur se soit réservé cette faculté dans le bail écrit.

La sanction serait l’inopposabilité. En droit, c’est comme si le bailleur n’avait pas connaissance de cet échange.

Les organisations demandent aussi la réciprocité, autrement dit que tout changement d’identité dans le chef du bailleur soit notifié au preneur de sorte que ce dernier soit en mesure de payer le fermage au bon destinataire.

3. Le droit de préemption

Les représentants des agriculteurs locataires sont intransigeants sur le maintien de ce principe, mais une nouvelle exception viendrait s’ajouter. En effet, en droit, qui dit principe, dit exception. Et il existe déjà dans la loi actuelle des cas pour lesquels le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption.

La nouvelle exception serait la suivante : le preneur perdrait son droit de préemption aux trois conditions nécessaires suivantes : lorsqu’il a atteint l’âge de la pension, bénéficie d’une pension et n’a pas de successeur. Mais le bail est bien évidemment maintenu. L’éventuel nouveau propriétaire devrait mettre fin au bail s’il le souhaite.

4. Interdiction – et sanction – de la sous-location

C’est une demande des propriétaires. Ils se disent parfois heurtés de voir un locataire qu’ils n’avaient pas choisi ou un autre exploitant agricole autre que leur locataire initial cultiver sa parcelle. Et il est vrai que cette situation ne répond pas au caractère « intuitu personae » du bail à ferme, c’est-à-dire propre à un contrat conclu entre un propriétaire bailleur avec et pour un agriculteur preneur déterminé, en raison de sa personnalité ou de ses caractéristiques.

La réforme de la loi sur le bail à ferme ne ferait que confirmer une certaine jurisprudence et une intention déjà manifestée par le législateur en 1988 qui avait alors interdit la sous-location, sans toutefois prévoir une sanction. La sous-location est interdite ; elle n’est autorisée que si le preneur sous-loue la totalité de son bail à ses descendants ou que s’il sous-loue, moyennant l’autorisation du bailleur.

En la matière, la réforme rappelerait la législation de 1988 et apporterait une sanction à la sous-location (Article 29). Cette sanction viendrait casser le bail principal et a fortiori la sous-location également. Donc, la sous-location tomberait.

Les organisations professionnelles ne souhaitent toutefois pas que cette disposition se fasse au préjudice de la possibilité pour un agriculteur de faire des contrats saisonniers ou des contrats de cultures. Cela sera soumis à l’appréciation du Juge de paix, pour évaluer s’il s’agit d’une situation de sous-location ou de contrat saisonnier.

Le bail écrit serait imposé dans la nouvelle loi en préparation. Un acte sous seing privé suffirait.
Le bail écrit serait imposé dans la nouvelle loi en préparation. Un acte sous seing privé suffirait. - M. de N.

5. La cession privilégiée

Certains échos dans les campagnes alertent que le fait qu’avec la révision du bail à ferme, il ne sera plus possible de faire des cessions privilégiées. « C’est faux. » La suppression de ce mécanisme n’a jamais été évoquée dans les discussions.

Qui dit cession privilégiée dit cession. À l’instar de la sous-location, le bail à ferme est par principe incessible (un locataire ne peut pas céder mon bail à ferme à autrui).

À ce principe, le législateur a prévu deux exceptions (comme pour la sous-location) : le locataire peut céder son bail à ferme à autrui s’il a l’autorisation écrite et préalable du bailleur ou s’il cède la totalité de son bail à un descendant ou conjoint d’un descendant.

Si le locataire notifie cette session par lettre recommandée à son bailleur moyennant un certain délai après l’entrée en jouissance du cessionnaire, il use du mécanisme de la cession dite privilégiée.

Cela a un impact important parce que cela enclenche le renouvellement d’un bail, avec le commencement de deux nouvelles périodes de 9 ans.

La Fwa ne discute pas quant à la suppression de ce mécanisme. Parce que c’est un mécanisme intéressant qui favorise le dynamisme et est intéressant pour la transmission et la continuité d’une exploitation. Par contre, elle a mis cet élément en discussion parce que des propriétaires ont estimé que parfois la cession privilégiée était utilisée de façon détournée, surtout pour contourner une vente et en faire diminuer le prix.

6. Pouvoirs locaux

Ce 6e point émane de l’Union des villes et des communes wallonnes qui représente les bailleurs publics. Celle-ci réclame que le bailleur public ne soit pas mis sur le même pied que le bailleur privé. Ladite Uvcw demande une dérogation lorsque l’intérêt général le requiert, invoquant notamment les mesures de lutte contre les coulées de boue, contre l’érosion. Ce à quoi, les organisations professionnelles sont fortement opposées. « Il n’y a pas de lieu de considérer que le bailleur public est un propriétaire bailleur tout à fait différent d’un bailleur privé. Il n’y a pas de raison à faire des dérogations pour le bailleur public. »

7. Un état des lieux

Ce 7e point pourrait faciliter les relations entre bailleurs et preneurs, puisqu’il s’agit de la mise en place d’un état des lieux. Il est vrai que juridiquement, c’est une bonne chose ; cela évitera bon nombre de litiges, en fin de bail notamment, lorsqu’il faut payer les indemnités de sortie.

Il y aura une différence selon que cet état des lieux concerne les immeubles bâtis ou les immeubles non bâtis.

Pour les immeubles bâtis, les deux parties vont procéder à un état des lieux. C’est d’autant plus intéressant que dans la pratique beaucoup de locataires prennent en charge (avec leurs propres deniers) des gros travaux qui en principe incombent aux propriétaires ; cela permettra de régler un plus facilement la situation en fin de bail.

Pour les immeubles non bâtis, la Fwa considère que l’état des lieux s’en tiendra aux éléments topographiques et à une simple analyse simple de terre avant d’entre dans les lieux.

8. Clauses environnementales

Ce 8e point fait davantage débat. En effet, bon nombre d’acteurs de la ruralité réunis dans la concertation sur la révision du bail à ferme souhaitent insérer certaines clauses environnementales – par exemple, interdire les OGM, pesticides chimiques de synthèse, engrais chimiques de synthèse, etc. – dans le contrat du bail à ferme.

Sur ce point, les organisations agricoles opposent un non catégorique. Elles ne souhaitent pas du tout cette atteinte à la liberté de culture et estiment que le bail à ferme n’est pas le meilleur outil pour influencer l’agriculture de demain.

La possibilité pour les propriétaires d’insérer des clauses environnementales dans le bail à ferme se heurte au refus catégorique des organisations agricoles.
La possibilité pour les propriétaires d’insérer des clauses environnementales dans le bail à ferme se heurte au refus catégorique des organisations agricoles. - M. de N.

« Il y a beaucoup d’autres législations en vigueur qui veulent à chaque fois modifier notre agriculture. Les agriculteurs sont déjà suffisamment lourdement chargés par des règles européennes, fédérales et régionales (conditionnalité, SIE, phytolicence, etc.). »

Les organisations professionnelles considèrent que, si un propriétaire veut obliger son locataire à faire tel ou tel type de culture, le caractère intuitu personae pourra le satisfaire. Ert de comparer la loi sur le bail à ferme à un tandem : « le preneur est à l’avant et dirige la manœuvre, le bailleur est assis à l’arrière. C’est le preneur qui décide de ses activités professionnelles et de leur évolution dans le temps, il y va de sa rentabilité ».

Il résulte de la discussion qu’une concertation est nécessaire entre les parties et ces clauses environnementales porteraient sur des zones et/ou pour des propriétaires spécifiques.

Les demandeurs proposent également que ces clauses soient limitativement énumérées dans un arrêté du Gouvernement wallon. « Ce n’est pas intéressant parce qu’elles seraient beaucoup plus facilement modifiables que si elles figuraient dans un décret ; donc cela ne nous convient pas », rétorquent les organisations.

9. La durée du bail

La durée du bail est la principale pierre d’achoppement entre bailleurs et preneurs. C’est en effet le point le plus litigieux et pour lequel le bail ne semble plus être attractif dans le chef des propriétaires. Hormis le bail de carrière qui prend fin aux 65 ans du locataire, le bail à ferme ne prend jamais fin par lui-même. De fait, même en cas de décès du locataire, les héritiers, pour autant qu’ils soient agriculteurs, vont hériter du bail.

Différents baux à ferme sont envisagés : le bail de courte durée, le bail classique (de droit commun), le bail de fin de carrière, le bail de longue durée, le bail de carrière .

Et pour chaque type de bail, sont prévus : une durée, avec existence ou non du droit de préemption, avec possibilité ou non de faire une session privilégiée. Mais aussi qu’en sera-t-il du fermage, de la taxation dans le chef du propriétaire qui va percevoir le fermage, du précompte immobilier ? Les droits de donation et de succession sont également l’objet d’une possible révision.

Voici quelques indications à ce sujet, dans l’état actuel de la concertation.

Le bail de courte durée  aurait une durée de 5 ans. À envisager dans des circonstances très particulières.

Prenons le cas d’un agriculteur qui décède, et qui est propriétaire d’une partie de ses terres. Il est dépourvu de successeur, d’héritier reprenant l’exploitation. Il y a éventuellement création d’une indivision. Quel avenir pour ces parcelles ? Et bien, pourquoi pas envisager un bail de courte durée avec un agriculteur, qui pourrait s’assortir d’une bonne relation avec l’indivision et pourquoi pas poursuivre avec un bail de plus longue durée… En cas de vente éventuelle, il n’y aurait a priori pas de droit de préemption, pas de cession privilégiée possible, un fermage ordinaire serait dû.

Le bail classique, de droit commun  : un terme serait mis à son caractère éternel. Il aurait une durée de 9 ans, renouvelable 3 fois, d’où un maximum de 36 ans, aux termes desquels le bail prendrait en principe fin.

Prenons l’exemple d’un agriculteur de 25 ans, qui bénéficie d’un bail ordinaire (4 périodes de 9 ans) et doit dès lors quitter les lieux avant l’âge de la pension.

En réponse à cette difficulté, il serait envisagé de créer un bail de fin de carrière, à renégocier entre les parties, qui lui permettrait quand même de finir sa carrière sur les terres concernées.

Ce bail de fin de carrière permettrait à l’agriculteur d’assurer la viabilité de son exploitation pendant ses dernières années de travail, vu peut-être sa nécessité d’amortir encore certains investissements sur les parcelles concernées.

Les objectifs du ministre Collin

Le ministre régional wallon de l’Agriculture définit comme suit les priorités de la réforme :

– favoriser l’accès des agriculteurs à la terre, permettre l’accès particulièrement aux jeunes à un outil de travail ;

– continuer à préserver la sécurité d’exploitation ;

– préserver la liberté de culture dans ce qu’elle a d’essentiel,

– essayer de faire cesser les abus de droit,

– rendre au propriétaire le sentiment qu’il est encore un peu maître de son bien ;

– redonner confiance au propriétaire dans le bail à ferme et éviter l’éclatement qui se renforce au fil des ans avec la disparition de plus en plus de terres soumises à un bail.

A Mons et à Ath

Ces avancées les plus récentes des concertations menées à ce jour et concrétisées en neuf point de convergence entre les parties intéressées ont récemment fait l’objet de deux séances d’informations:

– organisée à Mons par la Chambre provinciale d’agriculture du Hainaut, au cours de laquelle s’est exprimée entre autres Anne-Sophie Janssens, conseillère juridique de la Fwa;

– organisée à Ath par la Fugea et la direction Recherche et Développement du spw Dgarne, durant laquelle Déborah Stache, avocate et membre du bureau directeur de la Fugea, et le ministre René Collin ont pris la parole.

Propos recueillis par M. de N.