Mitoyenneté d’un mur: quelles responsabilités pour qui?

La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à charge de tous les copropriétaires, proportionnellement au droit de chacun, sauf si la reconstruction a été rendue nécessaire par la faute de l'un des copropriétaires.
La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à charge de tous les copropriétaires, proportionnellement au droit de chacun, sauf si la reconstruction a été rendue nécessaire par la faute de l'un des copropriétaires.

Dans le Code civil, il n’existe pas de réelle définition de mur mitoyen. Sur base de la doctrine et de la jurisprudence, on peut définir un mur mitoyen comme un mur qui se trouve à la limite de deux fonds appartenant à des propriétaires différents, et qui appartient en copropriété à ces individus.

La description du mur établie dans votre lettre nous laisse penser qu’il répond bien à la définition de mitoyen.

Relever un mur mitoyen

Sous réserve de respecter les règles locales d’urbanisme sur la hauteur des murs ou clôtures, le copropriétaire d’un mur mitoyen peut le surélever, sans avoir besoin de l’accord de son voisin.

L’article 658 du Code civil permet à chacun des copropriétaires de surélever le mur mitoyen. Ce droit ne peut cependant être exercé de manière telle que le copropriétaire préjudicierait son voisin.

La surélévation peut se faire sur tout ou partie de la largeur du mur. Mais dans tous les cas, la partie surélevée appartient en totalité à celui qui l’a construite. Cette propriété exclusive de la surélévation n’est pas évidente, car en général il y a droit d’accession. La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle le droit d’accession. Néanmoins, de la lecture des articles 658 et 660 du Code civil, on peut déduire que la partie surélevée d’un mur mitoyen appartient exclusivement à la personne qui l’a construite.

L’entretien et la réparation

L’entretien d’un mur mitoyen et les réparations éventuelles qui en découlent incombent à l’association des copropriétaires qui doit en répartir le coût entre tous les copropriétaires en fonction de leurs quotités fixées dans l’acte de base. Il est cependant dérogé à ce principe si les travaux sont devenus nécessaires par la faute d’un seul copropriétaire.

Comme la surélévation appartient en totalité à celui qui l’a construite, c’est ce propriétaire qui doit prendre seul en charge les coûts pour la réparation et l’entretien de cette surélévation.

Abandonner son droit, une solution ?

Peut-être pouvez-vous résoudre simplement la discussion en abandonnant la mitoyenneté.

L’abandon de la mitoyenneté est un acte unilatéral qui transmet la propriété du mur au voisin par l’effet de la loi, sans l’accord de ce dernier, et qui permet non seulement d’échapper aux charges futures du mur, mais aussi aux charges de réparation et de reconstruction existantes.